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                12Oct
                2019

                万科35年净利增1300倍,铸就资本市场活化石

                发布者:证券时报     浏览次数:20434

                刚刚过去的9月,万科度过了259彩票app自己35岁的生日。1984年,在改259彩票app革开放的浪潮之中,王石创办深圳现代?科教仪器展销中心,这就是万科最早的259彩票app主体,当时还挂靠在深圳特发集团名下。35年后的今天,万科已经成长为中国房地产行业健康发展?的典范,各项指标长期领先领跑,是当之?无愧的排头兵。

                日前,在新中国成立70周年之际,证券时报“壮丽70年 行业排头兵”大型系列采访259彩票app活动走进万科,证259彩票app券时报社长、总编辑何伟一行与万科集团董事会主席郁亮?进行了一场深度对话。

                时代

                万科诞生于改革开放前沿259彩票app的深圳,与特区?共成长。

                1984年9月21日,深圳现代科教仪器展销中心正式成立,王石任总经理。在此之前,王石259彩票app在深圳主要做的事是“倒卖”玉米。展销中心的业务模式与之相似,收取内地企业的定金后向港商订货,货到深圳后买方付?清余款提货,展销中心收到款之后再付给供货商。可以这么理解259彩票app,展销中心是一家跨境贸易公司,它的出现259彩票app有其特定的历史背景。1988年,在几经更名之后,展销中心才正式确定“深圳万科企业股份有限公司”的名字。

                也是在1988年,万科通过参259彩票app加深圳的土地拍卖,进入了259彩票app房地产市场。当259彩票app时的深圳,非?建筑行业的企业要想进入房地产开发必须通过招投标,拿?到土地才批给单项开发权。当年11月,万科以2000万元的天价竞得深259彩票app圳威登别墅地块,楼面地价259彩票app高过了周围住宅平均售价259彩票app。一个月后,万科又以勇猛之势夺得深圳天景259彩票app地块。至此,万科才成立房地产经259彩票app营部,算是正式进军了房地产259彩票app行业。

                早期的万259彩票app科,实施的是多元化和跨地域经营战略,实现了极速的扩?张,也?因野蛮生长带来了诸多问题。那时的万?科,业务涵盖259彩票app商贸、影视广告、工业制造、房地产、股权投资等领域,营收迅速增长,但资源过度分散,抗风险259彩票app能力较弱。1993年开始,万科确?立了专业化发展道路,方向是?房地产。直到21世纪初,万科才逐渐完成其它业务的剥离,成为一259彩票app家专业的房地产开发企业。

                没有成功的企业,只有时代的企业。进入房地产市场30年,受益于时代的发展、改革?的红利、城镇化进程的加速以及自身稳健的经营,万科取得了引人注目的成就。

                以万科上市以来的数据分析:营业收入方面,1991年为4.23亿元,2018年达到2976.79亿元,增长了704倍,复合259彩票app增长率约27%;净利润方面,1991年为2614万元,2018年达到337.73亿元,增长了1292倍,复259彩票app合增长率约30%。2019年上半年,万科营业收入1393.2亿元,净利润118.42亿元,均同比增长了约30%,继续保持了稳健v的增速。万科259彩票app还有一项纪录,上市以来从未亏损,是所有A股公司中持续盈利年限最长的259彩票app。

                (单位:亿元)

                在2000年左右,福布斯还评选万科为最佳小型企业。仅仅10余年后的2016年,万科就入围了《财富》世界500强,排在第356位。之后,万科连续4年上榜,2019年的排名已经升至254位。在销售259彩票app规模上,万科也长期占据行业龙头地259彩票app位,2018年度实现合约259彩票app销售超6000亿元,今年前9个月这一数字z达到4756亿元。

                如今的?万科,房地产开发业务进入国内70余个重?点城市,在其中近20个城市中市场排名第一,约40个城市中排259彩票app名前三259彩票app。除房地产开发业务外,万科物业服务板块今年全年的收入有望突破100亿元,成长为新的BG(事业集团);租赁住宅业务e覆盖35个城市,累积开业约9万间,开业6个月及以上项目的平均出?租率超过90%;以印力集259彩票app团作为平台,商业开发与经营业务管理面积超?过1350万平方米,购物中心整体出租率约97%;物流仓储业务进驻44个城市,可租赁物业的建筑259彩票app面积约1000万平方米,行业第一。此外,万科的业务版图还包括?冰雪度假、教育、养老等。

                信心

                今年7月30日,中共中?央政治局召开会议,要求“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地259彩票app产作为短期刺激经济的手段。”其中,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”为首次出现259彩票app,引发业内广泛讨论,悲观情绪开始蔓延。

                郁亮接受证券时报记者采访

                “730会议259彩票app告诉我们,中央建立长效机制的决心坚定不259彩票app移,并会?加快落实。”郁亮对证券时报?记者表示,“这意味着行业长期发展的政策环境是稳定的,不会259彩票app大起大落259彩票app。”郁亮还对证券?时报记者表示,万科不存在侥幸心理,稳定的政策预期有利于行业健康发展,这?对企业是件好事。

                “政w策稳定的一个明显好处是,企业做市场预测、做发展规划259彩票app更加容易。”郁亮如是举例。

                其实,在去年下半年至今年上半年,万259彩票app科对待行业都是最谨慎的那一个。去年9月份,万科在秋季例会现场打出“活下去”字样;今年初,郁亮在万259彩票app科2019年度目标与?行动沟通会正式提出“收敛聚焦,提升巩固基本盘”。3月底,万科在?披露的2018年年度报告开篇的《致股东》中,强调行业259彩票app当前仍处于白银时代,即便刚刚过去的一259彩票app年各项指标(销售面积、销售金额、投资、开工等)几乎都创259彩票app出了历史新高。这封《致股东》行文具有明显的郁亮风格,他在这里强调行业的机遇与挑战。郁亮认为,市场单边快速上涨的时代已经结259彩票app束,行业整体快速扩张的时代也已过去,现在面对的是一个更多变、更细腻、竞争更激烈且需要更高技术含量的时代。

                高歌259彩票app猛进之时提示风险,陷入悲观之际传递信心,这一切源自万科对行业清醒的认识。

                郁亮对证券时报记者分析了房地产行业长期、中期、近期所面临的影响?因素。郁亮说,长期来看,对包括房地产在内的259彩票app各行各业影响最大的是人口问题。郁亮列举了一组数字:我国的90后、00后(当前9岁~29岁的人)比70后、80后(当前30岁~49岁的人)少了8200万人,且2018年新出生1523万人,比2017年少了200万人。郁亮对此深感忧虑,客户将越来越稀缺,且要求越来越高。

                中期影响259彩票app因素,包括前文提及的政策环境,预259彩票app期是稳定的。但是,行业如何演变面对高度的不确定性。郁亮对证券时报?记者表示,中国经济与世界259彩票app经济高度融合、相互影响,在全球负利259彩票app率时代下,市场以及资产价格走势等都?是难以确定的问题。而短期内对房地产行业产生较大影响是259彩票app市场因素,比如上海、深圳等地甲级写字楼空置率提高。郁亮认为,短期259彩票app来看市场压力较大。

                但行业还是有?机会的,郁亮对此充满信心,“行业仍存在不平?衡、不充分的问题,其中包含发展机遇”。郁亮举例说,中央提出“租购并举”,与“购”相比“租”是短板,这就是不平衡;而不充分也表现在很多方面,包括?当前客户的很多需求还没有被满足。

                面对未来的不确定性,万科的做法是苦练基本功。“就好比?运动员,之前知道要跑马拉松,可以针对性训练,现在却不知道未来需要长跑还是短跑。”郁亮对证券时报259彩票app记者表示,“怎样才能应?对不同的项目?第一,心肺259彩票app功能好,也就是发动机要259彩票app好,要快能快、要慢能慢;第二要练好核心力量,这样怎么跑都不会太差。万科当前在做业务梳理和组织重建,就是希望通过‘减脂、增肌、活血’等举措,拥有一个更健康259彩票app的身体。”

                担当

                在万259彩票app科位于深圳市中心办公地的一楼挂着8个字,“大道当然 合伙奋斗”。郁亮对证券时报记259彩票app者表示,“过去几年万科经历股权事件团队依然稳定,公司业绩持?续向好,靠的就?是事业合伙人制度。”

                共识、共创、共担、共享,是万科事业合伙人制度的精髓。

                “职业经理人制度存在一些短板”,郁亮说,“老板投资企业之后要对所有结果承担责任,包括亏钱;而为老板打工的职业经理人则259彩票app不会亏钱,顶多没有?奖金。”郁亮认为,纯粹的职业经理259彩票app人与老板之间缺少了259彩票app连接的东西,二者共创、共享,却没有?共担。

                万科对事?业合伙人强调的是劣后担当。“首先要有共识,然后是?共创,不创造259彩票app什么都没有。”郁亮向证券时报记者介259彩票app绍,“接下来要259彩票app能共担责任和风险,最后才是共享。”例如万科为公司内部每个跟投项目都设置了基础回报率259彩票app,超出的部分才能参与分配。

                与投资者共担,亦是事业合伙人制度的应有之义。“万科之前业绩很好,但股价比较低,股259彩票app东对公司有意见。”郁亮259彩票app对证券时报记者表示,“现在通过事业合伙259彩票app人集体持股,我们和投259彩票app资者一样,股价下跌也259彩票app要承担损失。”郁亮强调,事业合伙人制度最核心259彩票app的维度就是引入共担精神。“万科的事业合伙人制度并不是一项福利制度,它是一把259彩票app双刃剑,不仅是激励,更是约束。”

                9月中旬,万科发布集团全体邮件,任命了集团首批GP(核心合伙人)成员。9月底,万?科召开的2019年秋季例会上,主要的参与者即是这批GP,人数并不多。万科今年秋季例会的主259彩票app题是“组织塑型,健康发展”。《万科周刊》将此次例259彩票app会与2014年的春季例会相提并259彩票app论,正是那次会议的主题板上写着五个大字“事业合伙人”。

                “今e天的集团GP是万科最核心的力量”。郁亮说,“如果GP成员相互之间不认识、不了解、缺乏沟通,万科很难成为一个整体组织。”为了更259彩票app好地与GP交流,他直接拉了个微信工作群,邀请所有GP加入。

                万科塑型开始,则将总部原259彩票app有的259彩票app10余个部门变为三大中心259彩票app259彩票app,精简组织层级,明确合理人员结构,为员工创造259彩票app更多复合发展机会。2019年,基于“收敛聚焦,巩固提?升基本盘”的要求,以打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”为目标,万科全面推进组织重建与事人匹配工作。这一切,都建立在万科在过往事业合259彩票app伙人制度实践探索成果的基259彩票app础之上。

                感激

                “万科是资本市场活化石”,谈及与资本市?场的关系,郁亮充满感激,“没有资本市场,就没有万科的259彩票app今天。”

                曾经做过董秘的郁亮也有一个小小的遗憾,万科从来没有办过上市仪259彩票app式,他半开玩笑的说要找机会补上。“有个问题困扰我,万科是几时上市的?照理说历史?很清楚。”郁亮将问题抛给证券时报记者,“1988年万科发股票就有?柜台交易,1990年底深交所?才成立,那你说我们是什么时候上市的呢?”

                1986年,深圳推行国营企业股份化试点。之后,王石力排众议259彩票app,推进公司259彩票app改制事宜。1988年11月,在经历诸多波折之?后,万科的股份化改造方案终于被批准。1988年12月6日,万科召259彩票app开了第一次发起股东会议,通过《公司章程》等决议。同年12月27日,万科在《深圳特区?报》刊259彩票app登招股通函。这一次公开发售股票,万科募集了259彩票app社会资金2800万元,主要投向了工业生产、进出口贸易和房259彩票app地产开发,公司资产及经营规模迅速扩大。

                1990年12月,深259彩票app交所成立。1991年1月29日,万科?的股票正式在深交所挂牌交易。上市以来,万科涨幅不259彩票app俗259彩票app,论赚钱效应在A股排名前259彩票app列。万科还259彩票app坚持每年分红,是A股上259彩票app市公司中持续现金分红年限最长的,累259彩票app积金额达到573.6亿元,远超累积股权融资额(261亿元)。

                “万科从259彩票app资本市场拿了260多亿元,但现金分红了570多亿元,好像是万科做得贡献更大。”郁亮对259彩票app证券时报记者表示,“但回?过头来看,如果没有过去多年拿的260多亿,会有万科的今天吗?不会。”

                1993年4月,万科顺利完成B股的发行,筹措资金4.5亿港元。这对万科的发展起到259彩票app了至关重要的作用,现在提?及此事,郁亮仍难掩激动,“这是很大一笔钱,救了我们的命?。”因为在1993年6月,国家开始宏观调控,财政货币政策适度缩紧,房地产?行业遭遇寒流。万科在此之前获得上述资金,使其顺利度过行业寒冬。也正是靠着这笔钱,万科在房地产市场攻城略地,实施?跨地域战略,获得了发?展优势。

                王石曾说,发行B股不仅让万科获得资金,还让公司从国际?成熟投资人的角度来审视业务架构是否合理。当年,万科业务遍及13个行业,各个板块都259彩票app在赚钱。然而,承销B股的香港259彩票app渣打259彩票app(亚洲)有限公司时259彩票app任副董事宁志翔明确提出疑问,万科的主营业务是?什么?这一问题令当259彩票app时的王石极为尴尬,也直接促进了万科后续向专业化的转型。

                2006年,万科非公开发行A股募集259彩票app资金42亿元,投向北京、上海、厦门、武汉等地8个房地产开发项目。2007年,万科公开增发A股募集资金100亿元,投向了广州、杭州、上海、南京等地11个房地产开发项目。当时的房259彩票app地产行业在宏观调控下陷入低迷,即将到来的?2008年259彩票app降至冰点,万科再一次通过资本市场获得了宝贵的、充足的资259彩票app金。2014年,万科B股转H股顺259彩票app利完成。“这其实很不容易,因为当259彩票app时万科B股的股价比A股还要高。”郁亮对证券时报记者?感概。

                郁亮对资本市?场很有感情。“借助资本市场万科才得以腾飞,也获得了国际投资者的认可。”郁亮对证券时报记者表示,“没有259彩票app资本市场当年的包容,就没259彩票app有万科的今天;没有资本市场后来的规259彩票app范与严格要求,也没有万科的今?天。”

                19NOVEMBER
                2019

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